Cómo recuperar la fianza del alquiler

Para recuperar la fianza del alquiler entrega las llaves dejando constancia por escrito del estado del piso y de la fecha, y pide la devolución al casero. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la fianza de una vivienda equivale a una mensualidad de renta y, si el casero no te la devuelve en un mes desde la entrega de las llaves, la cantidad pendiente empieza a generar el interés legal. Solo puede descontar lo que realmente debas: rentas o suministros impagados y daños que vayan más allá del desgaste normal. Si no paga, envíale un burofax y, si sigue sin pagar, puedes reclamar en el juzgado sin abogado ni procurador si la cantidad no supera los 2.000 €.

En resumen: Entrega las llaves con fotos y constancia escrita del estado del piso y pide la devolución de la fianza al casero. Tiene un mes para devolverla; después, lo pendiente genera intereses. Solo puede descontar impagos o daños reales. Si no paga, envía un burofax o reclama en el juzgado.

Qué es la fianza y cuánto es

El artículo 36 de la LAU obliga a pagar al firmar el contrato una fianza en metálico:

• Una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda.
• Dos mensualidades en el alquiler para uso distinto (un local, una oficina).

Además, el casero puede pedir una garantía adicional (un aval o un depósito extra). En contratos de vivienda de hasta cinco años (siete si el casero es una empresa), esa garantía adicional no puede superar dos mensualidades. Todo ello, fianza y garantía, se devuelve al terminar el contrato si no debes nada.

En la mayoría de comunidades autónomas el casero tiene la obligación de depositar la fianza en un organismo autonómico de vivienda. Ese depósito es una obligación suya: aunque no lo haya hecho, te sigue debiendo la devolución.

Lo que necesitas

• El contrato de alquiler firmado.
• El justificante del pago de la fianza (transferencia o recibo).
• Fotos o vídeo con fecha del piso al entrar y al salir.
• El inventario de muebles y electrodomésticos, si lo hay.
• Un documento firmado de entrega de llaves con la fecha.
• Los últimos recibos de renta y suministros pagados.
• Tu número de cuenta para la devolución.

Paso a paso para recuperar la fianza

Estos son los pasos en resumen. Debajo tienes cada uno explicado en detalle:

1. Avisa con tiempo y deja el piso como lo encontraste

Respeta el preaviso que marque tu contrato (en vivienda habitual, la LAU exige al menos 30 días si te vas después de los seis primeros meses). Limpia, repara lo que hayas roto y retira tus cosas. Si tienes que tapar agujeros de cuadros, aprende a tapar agujeros en la pared antes de la visita; si hay manchas oscuras en el baño, conviene quitar el moho de las juntas.

2. Haz fotos el último día

Fotografía cada habitación, paredes, suelo, cocina, baño, electrodomésticos por dentro y los contadores. Guarda los archivos con la fecha original; sirven para comparar con las fotos que hiciste al entrar.

3. Entrega las llaves con un documento firmado

Revisa el piso con el casero o la agencia y firma un documento de entrega que diga la fecha, que devuelves todas las llaves y el estado de la vivienda. Si se niega a firmar, entrega las llaves de forma que quede prueba (por ejemplo, un correo o un mensaje con su respuesta). La fecha de entrega de llaves es la que inicia el plazo de un mes.

4. Pide la devolución por escrito

Envía un correo o mensaje con tu número de cuenta pidiendo la devolución. Recuérdale que, según el artículo 36.4 de la LAU, si no te la devuelve en un mes desde la entrega de llaves, el saldo devenga el interés legal.

5. Si no paga, envía un burofax

Pasado el mes, manda un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo a la dirección del contrato. Desde abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige intentar una negociación antes de ir al juzgado; un burofax con una propuesta concreta (por ejemplo, la devolución íntegra en un plazo) sirve para acreditarlo. Tras 30 días naturales sin respuesta, puedes demandar.

6. Reclama en el juzgado

Para importes de hasta 2.000 € puedes presentar una demanda de juicio verbal con el formulario oficial, sin abogado ni procurador, en el juzgado de primera instancia del lugar del piso. Adjunta el contrato, el pago de la fianza, la entrega de llaves, las fotos y el burofax.

Qué puede descontar el casero (y qué no)

Sí puede descontar, si lo justifica:

• Rentas impagadas o recibos de luz, agua o gas que te correspondían.
• Daños causados por mal uso: una puerta rota, un electrodoméstico estropeado por un golpe, quemaduras en la encimera.
• Muebles o objetos del inventario que faltan.

No puede descontar:

• El desgaste normal por el uso: pintura algo apagada, pequeñas marcas, el envejecimiento de los electrodomésticos.
• Reformas o mejoras que quiera hacer para el siguiente inquilino.
• Gastos sin justificar: debe poder demostrar el daño y su coste con fotos y facturas o presupuestos.

Si te descuenta algo, pide el detalle por escrito con las facturas. Si no estás de acuerdo, devuelve el desacuerdo también por escrito.

Cuánto puedes recuperar: un ejemplo

Imagina un piso con una renta de 800 € al mes. Pagaste 800 € de fianza y 800 € de garantía adicional. Al salir, el casero alega que hay que pintar todo el piso (900 €) y que falta una lámpara del inventario (40 €).

• La pintura general por el paso de los años es desgaste normal: no la puede descontar.
• La lámpara que falta sí, si está en el inventario: 40 €.

Deberías recuperar 1.560 €. Si no te los devuelve en un mes desde la entrega de llaves, la cantidad empieza a generar intereses, y el burofax y la demanda sin abogado no te cuestan más que el envío y tu tiempo.

Modelo de burofax para reclamar la fianza

Muy señor mío: el día [fecha] le entregué las llaves de la vivienda situada en [dirección], arrendada mediante contrato de [fecha], en buen estado de conservación, como acredita [documento de entrega / fotografías]. Ha transcurrido más de un mes sin que me haya devuelto la fianza de [importe] €. Conforme al artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, le requiero para que me abone dicha cantidad, más el interés legal devengado, en el plazo de 15 días en la cuenta [IBAN]. Esta comunicación constituye una propuesta para resolver la controversia sin acudir a los tribunales. De no recibir el pago, ejerceré las acciones judiciales que me correspondan.

Guarda el justificante del burofax y la certificación de contenido: los necesitarás si vas al juzgado.

Cuánto cuesta reclamar

• Pedir la devolución por correo o mensaje: gratis.
• Burofax: el precio depende del número de páginas y de si añades acuse de recibo y certificación de contenido; consulta la tarifa de Correos antes de enviarlo.
• Demanda de hasta 2.000 €: sin abogado ni procurador y, para particulares, sin tasas judiciales.
• Arbitraje o mediación: algunas comunidades autónomas y colegios profesionales ofrecen mediación en alquileres; pregunta en la oficina de consumo o de vivienda de tu ayuntamiento.

Si te quedas sin la fianza, pierdes el equivalente a un mes de alquiler. Por eso compensa dedicar una tarde a hacer fotos y pedirlo todo por escrito. Si además tienes problemas con otros proveedores, mira cómo usar la hoja de reclamaciones.

Errores comunes

• Entregar las llaves sin ningún documento ni fotos.
• No hacer fotos al entrar: sin ellas, es difícil probar que un daño ya existía.
• Dejar de pagar el último mes «para compensar la fianza»: la fianza no sustituye la renta y te expones a una reclamación.
• Aceptar descuentos genéricos sin facturas.
• Reclamar solo por teléfono o WhatsApp de voz.
• Esperar años: cuanto antes reclames, más fácil es probar el estado del piso.
• Olvidar dar de baja o cambiar los suministros a nombre del casero; un recibo pendiente puede acabar descontado. Si estás pensando en tu próxima casa, revisa cómo bajar la factura de la luz desde el primer mes.

Si tienes otro problema con una empresa, en nuestra guía completa para reclamar gratis reunimos todos tus derechos como consumidor y cómo hacerlos valer.

Preguntas frecuentes

Fuentes oficiales: Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 36 (BOE) y Ley Orgánica 1/2025 de eficiencia del Servicio Público de Justicia (BOE).

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